Kaufnebenkosten einer vermieteten Immobilie: Was sofort abzugsfähig ist und was abgeschrieben werden muss
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann die Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigen – aber meist nicht sofort vollständig abziehen. Kosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb gehören grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Nur bestimmte Kosten, insbesondere für die Finanzierung, können unmittelbar als Werbungskosten abzugsfähig sein.
Welche Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten?
Typische Anschaffungsnebenkosten sind Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.
Dazu gehören insbesondere:
Grunderwerbsteuer
Maklerprovision für den Immobilienkauf
Notarkosten für den Kaufvertrag
Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung
bestimmte Vermessungs- und Gutachterkosten
weitere unmittelbar durch den Erwerb verursachte Gebühren
Diese Beträge sind bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich nicht im Jahr des Kaufs vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.
Sie erhöhen vielmehr die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie.
Warum können Kaufnebenkosten trotzdem nicht vollständig abgeschrieben werden?
Bei einem bebauten Grundstück muss zwischen Gebäude und Grund und Boden unterschieden werden.
Das Gebäude ist grundsätzlich abschreibbar. Grund und Boden nutzt sich steuerlich dagegen nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben.
Der Kaufpreis einschließlich der zugehörigen Anschaffungsnebenkosten muss daher auf beide Bestandteile aufgeteilt werden.
Entscheidend sind grundsätzlich die jeweiligen Wertverhältnisse von Gebäude und Grund und Boden. Eine wirtschaftlich haltbare Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann dabei berücksichtigt werden. Fehlt eine geeignete Aufteilung, muss sie anderweitig ermittelt werden.
Wie wirken sich Kaufnebenkosten auf die Abschreibung aus?
Der auf das Gebäude entfallende Teil der Kaufnebenkosten erhöht die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.
Für viele vermietete Wohngebäude gelten derzeit folgende lineare AfA-Sätze:
Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022: 3 Prozent jährlich
Fertigstellung zwischen 1925 und 2022: 2 Prozent jährlich
Fertigstellung vor 1925: 2,5 Prozent jährlich
Entscheidend ist dabei grundsätzlich das Fertigstellungsjahr des Gebäudes und nicht das Jahr, in dem der aktuelle Eigentümer die Immobilie gekauft hat.
Wie sieht das konkret bei einem Immobilienkauf aus?
Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro. Zusätzlich entstehen insgesamt 40.000 Euro Kaufnebenkosten.
Die gesamten Anschaffungskosten betragen damit 440.000 Euro.
Entfallen nach der steuerlichen Kaufpreisaufteilung 75 Prozent auf das Gebäude und 25 Prozent auf Grund und Boden, ergibt sich:
Gebäudeanteil: 330.000 Euro
Anteil Grund und Boden: 110.000 Euro
Wurde das Gebäude beispielsweise 1995 fertiggestellt, beträgt die reguläre lineare AfA 2 Prozent.
Bei einem vollen Abschreibungsjahr wären damit 6.600 Euro Gebäude-AfA möglich.
Die auf den Grund und Boden entfallenden 110.000 Euro können dagegen nicht laufend abgeschrieben werden.
Welche Kosten können sofort als Werbungskosten abgezogen werden?
Nicht jede Rechnung rund um den Immobilienkauf gehört automatisch zu den Anschaffungskosten.
Kosten, die unmittelbar mit der Finanzierung der vermieteten Immobilie zusammenhängen, können grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig sein.
Dazu können insbesondere gehören:
Kreditzinsen
bestimmte Finanzierungskosten
Notarkosten für die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld
Grundbuchkosten für die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld
Wichtig ist deshalb die genaue Zuordnung.
Eine Notarrechnung kann beispielsweise teilweise den Immobilienerwerb und teilweise die Finanzierung betreffen. Steuerlich können diese Positionen unterschiedlich behandelt werden.
Was ist bei Renovierungen direkt nach dem Kauf zu beachten?
Renovierungskosten sind keine klassischen Kaufnebenkosten. Trotzdem sind sie bei frisch erworbenen Mietimmobilien besonders wichtig.
Wer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt, muss die sogenannte 15-Prozent-Grenze beachten.
Übersteigen die relevanten Nettokosten innerhalb dieses Zeitraums 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Die Folge: Statt eines sofortigen Werbungskostenabzugs müssen die Aufwendungen grundsätzlich über die Gebäude-AfA verteilt werden.
Grund und Boden bleibt bei dieser 15-Prozent-Berechnung außer Betracht.
Warum ist die Trennung der einzelnen Kosten praktisch wichtig?
Bereits beim Kauf sollten die Rechnungen getrennt nach ihrem wirtschaftlichen Zweck dokumentiert werden.
Besonders relevant sind:
Kaufvertrag und Notarrechnung
Grunderwerbsteuerbescheid
Maklerrechnung
Grundbuchrechnungen
Darlehensvertrag
Rechnungen für Grundschuldbestellungen
Aufstellung über Renovierungen nach dem Erwerb
Eine pauschale Verbuchung aller Nebenkosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten ist regelmäßig falsch. Umgekehrt können sofort abzugsfähige Finanzierungskosten verloren gehen, wenn sämtliche Kosten ungeprüft den Anschaffungskosten zugerechnet werden.
FAQ:
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort absetzen?
Nein. Sie gehört grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten und wird auf Gebäude sowie Grund und Boden verteilt. Nur der Gebäudeanteil wirkt über die Abschreibung.
Ist die Maklerprovision sofort abzugsfähig?
Bei einer Maklerprovision für den Erwerb der Immobilie grundsätzlich nicht. Sie gehört zu den Anschaffungskosten.
Sind Notarkosten immer Anschaffungskosten?
Nein. Kosten für den Kaufvertrag und den Eigentumserwerb gehören grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Kosten für die Besicherung eines zur Finanzierung der vermieteten Immobilie eingesetzten Darlehens können dagegen sofort abzugsfähige Finanzierungskosten sein.
Kann der Grundstücksanteil abgeschrieben werden?
Nein. Grund und Boden unterliegt keiner planmäßigen Gebäude-AfA.
Gelten die 15 Prozent auch für die Kaufnebenkosten?
Die 15-Prozent-Regel betrifft bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung. Maßstab sind die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden und ohne Umsatzsteuer auf die betreffenden Renovierungsmaßnahmen.
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