Sonderumlage der WEG: Wann sie bei Vermietern steuerlich abzugsfähig ist
Vermieter können eine Sonderumlage ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft steuerlich grundsätzlich berücksichtigen, wenn die damit finanzierten Aufwendungen mit der Vermietung zusammenhängen. Entscheidend ist aber nicht allein die Zahlung der Sonderumlage. Maßgeblich ist vor allem, wofür die WEG das Geld verwendet und wann die Mittel tatsächlich für die betreffende Maßnahme ausgegeben werden.
Was ist eine Sonderumlage der WEG?
Reichen das laufende Hausgeld und vorhandene Rücklagen nicht aus, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzliche Zahlungen der Eigentümer beschließen.
Typische Gründe sind:
Dach- oder Fassadensanierungen
Reparaturen an Heizung oder Aufzug
Schäden am Gemeinschaftseigentum
größere Instandsetzungsmaßnahmen
unerwartete Liquiditätsengpässe der WEG
Für Vermieter stellt sich anschließend die Frage, ob ihr Anteil sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden kann.
Ist die Sonderumlage sofort als Werbungskosten abziehbar?
Nicht automatisch.
Der steuerliche Abzug richtet sich danach, was mit dem Geld geschieht. Wird die Sonderumlage für eine konkrete Erhaltungsmaßnahme verwendet, kann der auf die vermietete Wohnung entfallende Anteil grundsätzlich Werbungskosten darstellen.
Allein die Überweisung an die WEG reicht jedoch nicht in jedem Fall aus.
Insbesondere wenn die Sonderumlage zunächst der Erhaltungsrücklage zugeführt wird, entsteht noch kein sofortiger Werbungskostenabzug. Steuerlich relevant wird sie grundsätzlich erst, wenn die WEG die Mittel tatsächlich für entsprechende Maßnahmen verwendet.
Was gilt bei einer Einzahlung in die Erhaltungsrücklage?
Der Bundesfinanzhof hat diese Frage ausdrücklich geklärt.
Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind im Zeitpunkt der Einzahlung noch keine Werbungskosten. Das gilt auch nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts.
Erst wenn die WEG das Geld beispielsweise für eine Dachreparatur, Fassadenarbeiten oder andere steuerlich abzugsfähige Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, kann der entsprechende Betrag bei einem Vermieter berücksichtigt werden.
Damit kann zwischen Zahlung der Sonderumlage und steuerlichem Abzug durchaus ein Jahreswechsel liegen.
Beispiel: Wann wird die Sonderumlage steuerlich berücksichtigt?
Ein Vermieter besitzt eine vermietete Eigentumswohnung.
Die WEG beschließt eine Dachsanierung. Auf die Wohnung entfällt eine Sonderumlage von 8.000 Euro.
Variante 1:
Die WEG verwendet die 8.000 Euro noch im selben Jahr unmittelbar für die Dachreparatur. Handelt es sich steuerlich um Erhaltungsaufwand, können die entsprechenden Kosten grundsätzlich in diesem Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Variante 2:
Die 8.000 Euro werden zunächst der Erhaltungsrücklage zugeführt. Die Dachsanierung erfolgt erst im folgenden Jahr.
Dann entsteht der Werbungskostenabzug grundsätzlich erst im folgenden Jahr, wenn die WEG die Rücklage tatsächlich für die Maßnahme verwendet.
Sind alle mit einer Sonderumlage finanzierten Maßnahmen sofort abziehbar?
Nein.
Auch nach Verwendung des Geldes muss geprüft werden, welche Art von Kosten vorliegt.
Typischer Erhaltungsaufwand kann beispielsweise entstehen bei:
Reparaturen
Austausch verschlissener Bauteile
üblichen Renovierungsmaßnahmen
Instandsetzung vorhandener Gebäudeteile
Führt eine Maßnahme dagegen zu Herstellungskosten, ist kein sofortiger vollständiger Werbungskostenabzug möglich. Die Kosten werden dann grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt.
Das kann beispielsweise bei einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes relevant werden.
Was gilt kurz nach dem Kauf einer Eigentumswohnung?
Besondere Vorsicht ist innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung geboten.
Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb dieses Zeitraums ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.
Dann entfällt der sofortige Werbungskostenabzug. Die Kosten erhöhen stattdessen grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Gerade bei einer hohen Sonderumlage kurz nach dem Immobilienkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Maßnahmen die WEG durchgeführt hat und welche weiteren Renovierungskosten angefallen sind.
Welche Unterlagen sollten Vermieter aufbewahren?
Für die Steuererklärung reicht der Kontoauszug über die gezahlte Sonderumlage häufig nicht aus.
Wichtig sind insbesondere:
Beschluss der Eigentümerversammlung
Jahresabrechnung der WEG
Abrechnung der Erhaltungsrücklage
Beschreibung der durchgeführten Maßnahme
Höhe des auf die eigene Einheit entfallenden Kostenanteils
Aus den Unterlagen sollte erkennbar sein, wann und wofür die WEG die Mittel tatsächlich verwendet hat.
Kann eine Sonderumlage bei einer selbstgenutzten Wohnung als Werbungskosten abgezogen werden?
Nein.
Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung setzen grundsätzlich voraus, dass die Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt wird.
Bei einer selbstgenutzten Wohnung gelten andere steuerliche Regeln. Je nach Maßnahme können beispielsweise Steuerermäßigungen für Handwerkerleistungen oder energetische Maßnahmen infrage kommen.
FAQ
Ist eine Sonderumlage immer steuerlich absetzbar?
Nein. Entscheidend sind die Verwendung der Mittel, der Zusammenhang mit der Vermietung und die steuerliche Einordnung der finanzierten Maßnahme.
Wann kann eine Sonderumlage als Werbungskosten abgezogen werden?
Grundsätzlich dann, wenn die WEG die Mittel für eine Maßnahme verwendet, die bei der vermieteten Immobilie steuerlich als abzugsfähiger Aufwand einzuordnen ist.
Kann die Sonderumlage bereits bei Zahlung an die WEG abgesetzt werden?
Nicht zwingend. Wird sie zunächst einer Erhaltungsrücklage zugeführt, erfolgt der steuerliche Abzug grundsätzlich erst bei tatsächlicher Verwendung der Mittel.
Was passiert bei Herstellungskosten?
Herstellungskosten sind grundsätzlich nicht sofort vollständig abziehbar. Sie werden über die Abschreibung des Gebäudes steuerlich berücksichtigt.
Warum ist die Jahresabrechnung der WEG wichtig?
Sie hilft nachzuweisen, welche Beträge tatsächlich ausgegeben wurden, wofür sie verwendet wurden und welcher Kostenanteil auf die vermietete Wohnung entfällt.
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