Mietkaution: Wann sie beim Vermieter steuerlich zur Einnahme wird – und wann nicht
Eine Mietkaution ist beim Vermieter grundsätzlich nicht bereits bei der Zahlung steuerpflichtige Einnahme. Sie dient zunächst nur als Sicherheit und muss bei ordnungsgemäßer Behandlung später an den Mieter zurückgezahlt werden. Steuerlich relevant wird sie regelmäßig erst, wenn der Vermieter endgültig auf die Kaution zugreift und damit eigene Ansprüche erfüllt.
Warum ist die erhaltene Mietkaution zunächst keine Einnahme?
Bei einer normalen Mietkaution erhält der Vermieter das Geld nicht zur freien Verwendung. Er hält den Betrag als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Deshalb gehört die Kaution bei einer privat vermieteten Immobilie bei Eingang grundsätzlich nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Das gilt auch dann, wenn beispielsweise 2.400 Euro Kaution auf das Konto des Vermieters überwiesen werden. Allein der Zahlungseingang führt noch nicht zu 2.400 Euro zusätzlichen Mieteinnahmen.
Bei Wohnraum darf die vereinbarte Kaution grundsätzlich höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Eine Barkaution darf der Mieter außerdem in drei gleichen monatlichen Raten zahlen.
Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?
Bei Wohnraummietverhältnissen muss eine als Geldsumme geleistete Kaution grundsätzlich vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden.
Die Erträge aus der Anlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die getrennte Anlage verdeutlicht auch steuerlich, dass das Geld wirtschaftlich zunächst nicht dem Vermieter gehört.
Die Kaution sollte deshalb nicht wie eine normale Mietzahlung oder sonstige Einnahme behandelt werden.
Wann wird die Kaution zur steuerpflichtigen Einnahme?
Steuerlich entscheidend wird die Situation, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt auf die Kaution zugreift.
Typische Fälle sind:
offene Mietzahlungen
noch nicht gezahlte Betriebskosten
bestimmte Schadensersatzansprüche
vom Mieter verursachte Schäden
Wird beispielsweise ein Teil der Kaution mit rückständiger Miete verrechnet, erhält der Vermieter wirtschaftlich die zuvor nicht gezahlte Miete. Dieser Betrag ist grundsätzlich als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.
Wie funktioniert die Verrechnung mit Mietrückständen?
Ein Beispiel:
Die Kaution beträgt 3.000 Euro. Nach dem Auszug schuldet der Mieter noch 1.200 Euro Miete. Der Vermieter verrechnet 1.200 Euro mit der Kaution und zahlt die übrigen 1.800 Euro zurück.
Die 1.200 Euro werden steuerlich grundsätzlich zu Mieteinnahmen. Die zurückgezahlten 1.800 Euro haben dagegen keine Auswirkung auf die Einkünfte.
Entscheidend ist damit nicht der ursprüngliche Eingang der Kaution, sondern der Zeitpunkt, in dem der Vermieter den Betrag endgültig für einen eigenen Anspruch verwendet.
Was gilt, wenn die Kaution für Schäden verwendet wird?
Bei Schäden ist die steuerliche Behandlung differenzierter.
Wird die einbehaltene Kaution verwendet, um Reparaturen an der vermieteten Immobilie zu finanzieren, können einer Einnahme entsprechende Werbungskosten gegenüberstehen.
Beispiel:
Der Mieter verursacht einen Schaden. Der Vermieter behält hierfür 1.500 Euro aus der Kaution ein und zahlt 1.500 Euro für eine steuerlich als Werbungskosten abzugsfähige Reparatur.
Dann können sich Einnahme und Werbungskosten wirtschaftlich ausgleichen.
Schadensersatzzahlungen sind steuerlich allerdings nicht in jedem Fall automatisch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Entscheidend ist insbesondere, ob die Zahlung steuerlich abzugsfähige Aufwendungen ersetzt oder einen Schaden an der Vermögenssubstanz ausgleicht. Bei größeren Schadensfällen ist deshalb eine getrennte Prüfung sinnvoll.
Was passiert mit der zurückgezahlten Kaution?
Wird die Kaution vollständig an den Mieter zurückgezahlt, entsteht daraus beim Vermieter grundsätzlich weder eine Einnahme noch Werbungskosten.
Die Rückzahlung ist lediglich die Erfüllung der Verpflichtung, das zuvor zur Sicherheit erhaltene Geld wieder herauszugeben.
Auch eine teilweise Rückzahlung ist steuerlich grundsätzlich neutral. Nur der Teil, den der Vermieter endgültig für eigene Ansprüche verwendet, muss näher geprüft werden.
Wie sollten Vermieter die Kaution dokumentieren?
Gerade bei einer späteren Verrechnung sollte nachvollziehbar dokumentiert werden:
ursprüngliche Höhe der Kaution
Datum der Zahlung
Höhe der Rückzahlung
einbehaltener Betrag
Grund für den Einbehalt
konkrete Miet-, Nebenkosten- oder Schadensersatzforderung
gegebenenfalls Rechnungen für Reparaturen
Die Dokumentation ist wichtig, weil der steuerliche Zeitpunkt und die steuerliche Einordnung vom tatsächlichen Verwendungszweck abhängen.
Was gilt bei Immobilien im Betriebsvermögen?
Auch bei bilanzierenden Unternehmen stellt eine erhaltene Kaution zunächst regelmäßig keine Betriebseinnahme im Sinne eines endgültigen Ertrags dar. Solange eine Rückzahlungsverpflichtung besteht, wird die erhaltene Kaution grundsätzlich als Verbindlichkeit erfasst.
Erst wenn die Rückzahlungsverpflichtung ganz oder teilweise entfällt oder die Kaution mit eigenen Forderungen verrechnet wird, ergeben sich Auswirkungen auf die Gewinnermittlung.
FAQ
Muss eine erhaltene Mietkaution sofort versteuert werden?
Nein. Solange sie lediglich als Sicherheit gehalten wird und grundsätzlich zurückgezahlt werden muss, ist sie bei einer privaten Vermietung regelmäßig keine Einnahme.
Wird die Kaution bei Verrechnung mit Mietschulden steuerpflichtig?
Grundsätzlich ja. Wird die Kaution beispielsweise mit offenen Mieten verrechnet, wird der entsprechende Betrag als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.
Ist eine zurückgezahlte Kaution eine Ausgabe des Vermieters?
Nein. Die Rückzahlung der Kaution ist grundsätzlich steuerlich neutral.
Ist eine einbehaltene Kaution wegen Schäden immer steuerpflichtig?
Nicht pauschal. Es kommt darauf an, welchen Anspruch die Zahlung ersetzt und ob damit beispielsweise steuerlich abzugsfähige Reparaturaufwendungen ausgeglichen werden.
Wann sollte die Kaution steuerlich erfasst werden?
Nicht bereits beim ursprünglichen Zahlungseingang, sondern grundsätzlich erst dann, wenn feststeht, dass der Vermieter einen Teil endgültig behalten und zur Befriedigung eigener Ansprüche verwenden darf.
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