Möblierte Wohnung vermieten: Wie Möbel, Küche und Einrichtung abgeschrieben werden
Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für Möbel, Küche und andere Einrichtungsgegenstände grundsätzlich steuerlich berücksichtigen. Entscheidend ist jedoch, ob ein Gegenstand sofort als Werbungskosten abgezogen werden darf oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden muss. Besonders bei Einbauküchen gelten eigene Regeln.
Können Möbel einer vermieteten Wohnung steuerlich abgesetzt werden?
Ja. Werden Möbel ausschließlich oder überwiegend für eine vermietete Wohnung angeschafft, stehen die Kosten im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen.
Typische Gegenstände sind:
Bett und Kleiderschrank
Sofa und Sessel
Esstisch und Stühle
Schreibtisch
Waschmaschine
Fernseher
Lampen und sonstige Einrichtung
Bei einer privaten Vermietung werden die steuerlich abzugsfähigen Kosten grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.
Ob der vollständige Betrag sofort abgezogen werden kann, hängt insbesondere vom Anschaffungspreis und von der selbstständigen Nutzbarkeit des Gegenstands ab.
Wann können Möbel sofort abgesetzt werden?
Für selbstständig nutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter gilt die Regelung für geringwertige Wirtschaftsgüter.
Liegen die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei höchstens 800 Euro, kann der Gegenstand grundsätzlich bereits im Jahr der Anschaffung vollständig berücksichtigt werden.
Voraussetzung ist insbesondere, dass der Gegenstand selbstständig nutzbar ist. Ein einzelner Stuhl, ein Tisch oder eine Waschmaschine kann diese Voraussetzung grundsätzlich erfüllen.
Bei normaler Wohnraumvermietung besteht regelmäßig kein Vorsteuerabzug. Nicht abzugsfähige Umsatzsteuer gehört dann zu den Anschaffungskosten. Deshalb muss bei der Prüfung der 800-Euro-Grenze die umsatzsteuerliche Situation berücksichtigt werden.
Was passiert bei Möbeln über der GWG-Grenze?
Übersteigen die Anschaffungskosten die Grenze für den Sofortabzug, werden die Kosten grundsätzlich über die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt.
Die jährliche Abschreibung berechnet sich vereinfacht so:
Anschaffungskosten ÷ Nutzungsdauer = jährliche AfA
Die Nutzungsdauer richtet sich nach der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzung des jeweiligen Gegenstands. Die AfA-Tabellen der Finanzverwaltung können hierfür als Orientierung dienen.
Eine einheitliche gesetzliche Nutzungsdauer für sämtliche Möbel einer Mietwohnung gibt es nicht. Deshalb sollte nicht pauschal die gleiche Abschreibungsdauer für Sofa, Fernseher, Bett und andere Einrichtungsgegenstände angesetzt werden.
Wie wird eine Einbauküche abgeschrieben?
Für eine vollständig angeschaffte oder erneuerte Einbauküche gilt eine wichtige Besonderheit.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bilden Spüle, Herd, Einbaumöbel und die zur Küche gehörenden Elektrogeräte grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut.
Die Einbauküche wird deshalb grundsätzlich über 10 Jahre abgeschrieben.
Das bedeutet eine lineare Abschreibung von 10 Prozent pro Jahr.
Eine neue Küche für 12.000 Euro führt damit grundsätzlich zu einer jährlichen AfA von 1.200 Euro.
Wird die Küche erst während des Jahres angeschafft und zur Vermietung bereitgestellt, ist die Abschreibung im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten zu berücksichtigen.
Kann eine neue Küche sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden?
Eine vollständig erneuerte Einbauküche kann grundsätzlich nicht einfach als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand behandelt werden.
Der Bundesfinanzhof betrachtet die komplette Einbauküche als eigenständiges Wirtschaftsgut. Deshalb werden die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer von 10 Jahren verteilt.
Das gilt auch dann, wenn eine bereits vorhandene Küche einer vermieteten Wohnung vollständig ausgetauscht wird.
Anders kann die Situation aussehen, wenn lediglich einzelne beschädigte Bestandteile repariert oder ersetzt werden. Dann muss geprüft werden, ob tatsächlich ein eigenständiges Wirtschaftsgut angeschafft wurde oder lediglich laufender Erhaltungsaufwand entstanden ist.
Wie werden Möbel behandelt, die zusammen mit der Wohnung gekauft wurden?
Wird eine bereits möblierte Wohnung gekauft, sollte der Kaufpreis für die mitübernommenen beweglichen Gegenstände nachvollziehbar vom Kaufpreis der Immobilie getrennt werden.
Möbel und andere bewegliche Einrichtungsgegenstände unterliegen nicht automatisch derselben Abschreibung wie das Gebäude.
Entscheidend sind die auf die einzelnen Wirtschaftsgüter entfallenden Anschaffungskosten und deren verbleibende Nutzungsdauer.
Eine realistische Kaufpreisaufteilung und eine nachvollziehbare Dokumentation sind deshalb wichtig.
Was sollte bei Rechnungen beachtet werden?
Vermieter sollten Rechnungen möglichst so aufbewahren, dass einzelne Wirtschaftsgüter und ihre Anschaffungskosten erkennbar bleiben.
Problematisch sind pauschale Rechnungen wie „Wohnungseinrichtung 15.000 Euro“, wenn daraus nicht hervorgeht, welcher Betrag auf Sofa, Bett, Fernseher oder andere Gegenstände entfällt.
Eine detaillierte Rechnung erleichtert die steuerliche Zuordnung erheblich.
FAQ
Wie lange wird eine Einbauküche abgeschrieben?
Eine vollständig angeschaffte Einbauküche wird bei einer vermieteten Wohnung grundsätzlich über 10 Jahre abgeschrieben.
Kann ein Sofa sofort abgesetzt werden?
Das kann möglich sein, wenn das Sofa die Voraussetzungen eines geringwertigen Wirtschaftsguts erfüllt und die maßgeblichen Anschaffungskosten höchstens 800 Euro betragen.
Werden Möbel zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben?
Nein. Selbstständige bewegliche Möbel sind grundsätzlich getrennte Wirtschaftsgüter und werden unabhängig von der Gebäude-AfA behandelt.
Kann eine Waschmaschine sofort abgesetzt werden?
Bei einer selbstständig nutzbaren Waschmaschine kann ein sofortiger Abzug möglich sein, wenn die Voraussetzungen für ein geringwertiges Wirtschaftsgut erfüllt sind.
Muss auch gebrauchte Einrichtung abgeschrieben werden?
Ja, sofern kein Sofortabzug möglich ist. Bei gebrauchten Gegenständen ist grundsätzlich die voraussichtliche verbleibende Nutzungsdauer maßgeblich.
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