Wohnung steht leer: Wann Vermieter Kosten trotzdem steuerlich absetzen können
Eine leerstehende Wohnung bedeutet nicht automatisch, dass Vermieter ihre laufenden Kosten steuerlich verlieren. Aufwendungen können weiterhin als Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Wohnung zur Vermietung bestimmt bleibt und die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben wurde.
Entscheidend ist deshalb nicht allein die Dauer des Leerstands, sondern warum die Wohnung leer steht und was der Eigentümer unternimmt, um sie zu vermieten.
Welche Kosten können während des Leerstands abgesetzt werden?
Besteht die Vermietungsabsicht fort, können grundsätzlich weiterhin typische Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise:
Schuldzinsen für die Immobilienfinanzierung
Abschreibung auf das Gebäude
Grundsteuer
Gebäudeversicherungen
bestimmte laufende Nebenkosten
Hausverwaltungskosten
Reparatur- und Instandhaltungskosten
Auch Kosten einer Renovierung können grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn die Arbeiten der weiteren Vermietung dienen. Je nach Art und Umfang der Maßnahmen können Aufwendungen allerdings nicht sofort abzugsfähig sein, sondern müssen gegebenenfalls über die Abschreibung verteilt werden.
Wann erkennt das Finanzamt den Leerstand steuerlich an?
Besonders wichtig ist die nachweisbare Vermietungsabsicht.
War eine Wohnung bereits dauerhaft vermietet und wird nach dem Auszug des Mieters erneut angeboten, besteht die bisherige Vermietungsabsicht grundsätzlich zunächst fort.
Anders kann die Situation sein, wenn die Immobilie vorher selbst genutzt wurde oder neu angeschafft wurde und erstmals vermietet werden soll. Dann muss erkennbar sein, dass der Eigentümer tatsächlich die Entscheidung getroffen hat, mit der Wohnung Mieteinnahmen zu erzielen.
Typische Nachweise sind beispielsweise:
Immobilienanzeigen
Beauftragung eines Maklers
Inserate auf Vermietungsplattformen
Schriftverkehr mit Mietinteressenten
Besichtigungstermine
dokumentierte Reaktionen auf Mietgesuche
Je länger der Leerstand dauert, desto wichtiger werden nachvollziehbare und kontinuierliche Vermietungsbemühungen.
Gibt es eine feste Höchstdauer für den Leerstand?
Nein. Es gibt keine feste gesetzliche Grenze von beispielsweise sechs Monaten, einem Jahr oder zwei Jahren.
Auch ein längerer Leerstand kann steuerlich anerkannt werden. Problematisch wird es jedoch, wenn der Eigentümer seine Vermietungsbemühungen einstellt oder das Objekt unter realistischen Bedingungen offensichtlich nicht mehr vermietbar ist.
Wer über längere Zeit keinen Mieter findet, sollte deshalb prüfen, ob beispielsweise Miethöhe, Ausstattung oder Vermarktung noch marktgerecht sind.
Was passiert bei einem Leerstand wegen Renovierung?
Ein vorübergehender Leerstand wegen notwendiger Renovierungsarbeiten führt nicht automatisch zum Verlust des Werbungskostenabzugs.
Entscheidend bleibt, dass die Wohnung anschließend wieder vermietet werden soll.
Problematisch kann es werden, wenn Umfang und Ablauf der Arbeiten darauf hindeuten, dass tatsächlich eine spätere Eigennutzung geplant ist. Dann kann das Finanzamt die Vermietungsabsicht infrage stellen.
Vermieter sollten deshalb insbesondere bei längeren Sanierungen dokumentieren, dass die Immobilie weiterhin für eine Vermietung vorgesehen ist.
Was gilt, wenn die Wohnung gleichzeitig verkauft werden soll?
Auch ein Verkaufsangebot führt nicht automatisch dazu, dass keine Werbungskosten mehr abgezogen werden dürfen.
Wird die Wohnung gleichzeitig ernsthaft zur Vermietung angeboten, kann die Vermietungsabsicht weiterhin bestehen. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände.
Wird dagegen nur noch ein Käufer gesucht und die Vermietung faktisch nicht mehr verfolgt, spricht dies für eine Aufgabe der Vermietungsabsicht.
Wie wirkt sich der Leerstand konkret steuerlich aus?
Beispiel:
Eine vermietete Eigentumswohnung wird zum 31. März frei. Bis Jahresende findet sich trotz regelmäßiger Inserate kein neuer Mieter.
Während der neun Monate Leerstand entstehen beispielsweise:
7.200 Euro Schuldzinsen
3.000 Euro Abschreibung
900 Euro Grundsteuer und Versicherungen
1.500 Euro sonstige abzugsfähige Kosten
Damit entstehen während des Leerstands insgesamt 12.600 Euro potenzielle Werbungskosten.
Kann der Vermieter nachweisen, dass er die Wohnung weiterhin ernsthaft vermieten wollte, können diese Aufwendungen grundsätzlich weiterhin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Der fehlende Mieter allein verhindert den Abzug also nicht.
Wann kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug ablehnen?
Kritisch wird es insbesondere, wenn keine ernsthaften Vermietungsbemühungen mehr erkennbar sind.
Typische Problemfälle sind:
jahrelanger Leerstand ohne ausreichende Vermarktung
eine offensichtlich unrealistisch hohe verlangte Miete
geplante oder begonnene Eigennutzung
Nutzung der Wohnung durch Familienangehörige ohne echte Vermietung
Aufgabe der Vermietung zugunsten eines reinen Verkaufs
dauerhaft fehlende Marktgängigkeit der Immobilie
Im Streitfall muss der Eigentümer seine Vermietungsabsicht anhand der tatsächlichen Umstände belegen können.
Welche Unterlagen sollten Vermieter aufbewahren?
Vermieter sollten insbesondere Anzeigen, Maklerverträge, Anfragen, Absagen, Besichtigungstermine und sonstige Kommunikation mit Mietinteressenten dokumentieren.
Gerade bei längerem Leerstand kann diese Dokumentation darüber entscheiden, ob mehrere Tausend Euro an Werbungskosten steuerlich anerkannt werden.
FAQ: Leerstand und Steuer
Sind Kosten während eines dreimonatigen Leerstands absetzbar?
Grundsätzlich ja, wenn die Wohnung weiterhin zur Vermietung bestimmt ist und die Vermietungsabsicht fortbesteht.
Gibt es eine maximale Dauer des steuerlich anerkannten Leerstands?
Nein. Eine feste zeitliche Grenze gibt es nicht. Mit zunehmender Dauer steigen allerdings die Anforderungen an den Nachweis der Vermietungsabsicht.
Kann ich Kreditzinsen während des Leerstands absetzen?
Grundsätzlich ja, wenn das Darlehen weiterhin wirtschaftlich mit der vermieteten beziehungsweise zur Vermietung bestimmten Immobilie zusammenhängt.
Sind Renovierungskosten während des Leerstands absetzbar?
Grundsätzlich ja, wenn die Renovierung der weiteren Vermietung dient. Ob die Kosten sofort abgezogen oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen, hängt von der konkreten Maßnahme ab.
Darf die Wohnung gleichzeitig zum Verkauf angeboten werden?
Ja. Ein gleichzeitiges Verkaufsangebot schließt die Vermietungsabsicht nicht automatisch aus, solange weiterhin ernsthafte Vermietungsbemühungen stattfinden.
Passende weitere Beiträge aus unserem Blog
